Как недееспособному продать квартиру

При отчуждении недвижимости в обязательном порядке учитывается юридическая сторона вопроса. Предоставление письменных согласий или необходимость в снятии обременений с квартиры вынуждают продавцов действовать заранее, чтобы предоставить юридически чистое жилье к предстоящей сделке. Однако большие трудности возникают, когда собственником недвижимости числится недееспособный гражданин. В этом случае появляется логичный вопрос, может ли недееспособный продать квартиру и что потребуется сделать для официальной регистрации сделки.

Определение

Первым делом разберемся, кто признается недееспособным и ограниченно дееспособным. Так, ссылаясь на 29 статью ГК РБ, недееспособный – это гражданин, не осознающий значение собственных действий, учитывая вступившее в силу психическое расстройство. Признание гражданина таковым возможно по решению суда. Впоследствии устанавливается опека для защиты прав и интересов.

Ограничено дееспособный – это лицо, ставящее собственную семью в трудное материальное положение, на основании злоупотребления наркотическими средствами, спиртными напитками и психотропными веществами. Получение статуса происходит в суде. При этом над человеком устанавливается попечительство, дополнительно отвечающее за исполнение крупных сделок.

В обоих случаях органы опеки и попечительства назначают обязательных попечителей и опекунов для рационального контроля.

Кто вправе выступать попечителем и опекуном

Признаются совершеннолетние и дееспособные граждане обеих полов. Выбор определяется личностными качествами к выполнению поставленных обязанностей.

Дополнительно выделим категорию лиц, кому запрещается числиться опекунами или попечителями недееспособного человека:

• Лишенных родительских прав;
• Больных наркоманией и хроническим алкоголизмом;
• Имевшие судимость за умышленное преступление;
• У кого по состоянию здоровья нет обязанностей опекуна;
• Бывших усыновителей при отмене усыновления из-за ненадлежащего исполнения;
• Отстраненным от попечительства и опекунства по причине ненадлежащего выполнения возложенных обязательств;
• С детьми, нуждающиеся в государственной защите по причине невыполнения или ненадлежащего выполнения родительских обязанностей.

В обязанности опекуна или попечителя входит создание необходимых бытовых условий, предоставление должного ухода, лечение, защита прав и интересов. Дополнительно потребуется следить за установленным медицинским наблюдением и, при положительных результатах, подавать ходатайство в суд о признании гражданина дееспособным.

Может ли недееспособный продать квартиру в Беларуси

Сделки с недвижимостью недееспособные или ограничено дееспособные самостоятельно проводить не вправе. Договор купли-продажи подписывает официальный представитель, исполняющий контроль и уход за гражданином: опекун или попечитель.

Дополнительно учитываем необходимость официального разрешения органов опеки и попечительства, без которого сделку с недвижимостью признают недействительной. Поэтому, если недееспособный продал квартиру и не уведомил собственного опекуна, попечителя и органов опеки, то сделку легко аннулировать, обратившись с исковым заявлением в суд.

Выделим ситуации, когда собственнику потребуется разрешение органов опеки и попечительства:

• При участии в приватизации продаваемой недвижимости;
• Если недвижимое имущество принадлежит несовершеннолетнему ребенку;
• Собственником квартиры выступает недееспособный гражданин или ограничено дееспособный;
• Если недееспособный или ограничено дееспособный гражданин выступает супругом или супругой собственника отчуждаемой жилплощади, приобретенной в период брака;
• Когда недееспособный, ограничено дееспособный зарегистрирован в отчуждаемой недвижимости.

Поэтому, чтобы недееспособному человеку официально провести отчуждение жилплощади, понадобится обязательное разрешение органов опеки и попечительства.

Трудности при покупке недвижимости у недееспособного

Повторимся, для официального отчуждения жилплощади понадобится обязательное присутствие опекуна или попечителя, а также разрешение установленных органов. Если этого не предусмотреть, сделку возможно аннулировать, признав по суду недействительной. При этом возможны различные ситуации:

• Если недееспособный с психическим заболеванием самолично продал квартиру, сделка признается ничтожной, согласно 172 статье ГК РБ;
• Ограничено дееспособный собственник провел отчуждение жилплощади без разрешения попечителя – возможное признание недействительности по иску попечителя, ссылаясь на 178 статью ГК РБ.

Также часто фиксируются случаи, когда недееспособный продал квартиру самолично, путем отчуждения или регистрации договора дарения. В этом случае, обратившись в суд, легко признать сделку недействительной, обязав ответчика вернуть купленное жилье.

Поэтому, чтобы юридически правильно купить квартиру у недееспособного или ограничено дееспособного человека, учитываем два пункта:

1. Присутствие и разрешение попечителя или опекуна - для последующего отчуждения недвижимости;
2. Разрешение органов опеки и попечительства – для подтверждения, что недееспособное лицо намерено продать квартиру.

Если перечисленные критерии не учитываются или собственник уклоняется от поставленных обязательств, лучше отказаться от намеченной сделки, предполагая вероятный факт мошенничества.

Обобщение

Сделки с недвижимостью, в которых участвуют недееспособные граждане опасны с юридической точки зрения. Впрочем, предусмотрев ряд нюансов, удастся легко провести юридически чистое отчуждение жилья, не переживая за возможные судебные процессы в необозримом будущем.