Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры: разбор ситуаций

Между продавцом и покупателем недвижимости после подписания договора купли-продажи часто возникают конфликты, принуждающие к немедленному расторжению. В большинстве случаев удается решить спор мирно, сославшись на обоюдное согласие сторон. В остальных ситуациях приходится искать альтернативные варианты для прекращения сотрудничества.

Сегодня детально разберем, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры и как это быстро сделать.

Определение

Договор купли-продажи – документ, согласно которому первая сторона (продавец) обязана передать товар (недвижимость) второй стороне (покупателю). Последний обязуется принять данный товар и уплатить сумму, прописанную по договору.

Причины для расторжения

Как показывает практика, трудности возникают не только со стороны покупателей недвижимости, но и продавцов. Выделим популярные причины, из-за которых одна из сторон подает прошение на расторжение:

• Появление неоговоренных ситуаций: шумные соседи за стеной, необходимость в ремонте или вывоз мебели после покупки жилья;
• Продажа встречного варианта – инициатива расторжения исходит от продавца;
• Нахождение квартиры подешевле со стороны покупателя;
• Нахождение долгов по коммунальным платежам;
• Финансовые трудности, не позволяющие выполнить условия соглашения.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

В ситуации, когда противоположная сторона выдвигает требования о разрыве соглашения, следует моментально реагировать и стараться искать компромисс. В противном случае дело легко дойдет до суда, что отнимет у сторон деньги и время.

Расторгнуть или внести корректировки в исполнение договора купли-продажи возможно, если стороны не имеют претензий и готовы в письменном виде это подтвердить. В таком случае обращаться в суд не придется и сам процесс пройдет быстро.

Если говорить про односторонний порядок расторжения договора, здесь ситуации бывают разные и результат напрямую зависит от ряда причин. Поэтому детально разберем доступные варианты:

• Беспричинное расторжение

Когда одна из сторон отказывается от исполнения договора без объяснения причин, то единственный путь добиться расторжения – обратиться в суд. Здесь стоит понимать, что без наличия веской причины истец не добьется положительного результата и в обязательном порядке исполнит прописанные условия договора купли-продажи.

Чтобы не терять время и деньги, стоит найти компромисс со второй стороной, иначе судебное дело не принесет нужного исхода.

• Односторонний отказ с наличием причины

Подписывая договор купли-продажи, важно внимательно читать каждый последующий пункт, что позволит в будущем добиться результата в суде. В результате имея на руках причину, прописанную в документе, можно смело идти в суд, если вторая сторона отказывает в одобрении. Здесь речь идет про два пункта:

1. Если произошло нарушение договора со второй стороны сделки;
2. В оставшихся ситуациях, предусмотренные Гражданским кодексом РБ, а также прочими актами законодательства или договора.

Если у стороны имеется причина, подходящая под перечень выше и документальные доказательства вины второй стороны, то добиться прекращение договора через суд получится.

• Одностороннее расторжение без объяснения причин

Нередки ситуации, когда в самом документе прописывается возможность одностороннего прекращения. К примеру, продавец потерял встречный вариант, из-за чего не желает продавать квартиру, что влечет дальнейшее расторжение договора. Согласно оговоренным и прописанным условиям, продавец в одностороннем порядке расторгает соглашение, даже не объясняя причин второй стороне. Нарушений по закону не предусмотрено, поскольку обе стороны одобрили данный пункт при заключении договора купли-продажи квартиры.

• Постоянное изменение обстоятельств

Бывают случаи, когда покупатели заблаговременно подписывают договор купли-продажи и в последовательности продлевают срок по личным причинам.

Классический пример: человек нашел дешевую квартиру по низу рынка и быстро заключил договор купли-продажи, где прописал срок исполнения в условные два месяца. Учитывая отсутствие нужной суммы на руках, покупатель по окончании срока исполнения договора желает продлить соглашение, опираясь на личные обстоятельства и невозможность оплатить сумму. В таком ситуации продавец вправе подавать прошение на расторжение договора в суд, где продление или изменение сроков исполнения будут считаться причиной.

• Расторжение по рассрочке из-за отсутствия своевременной оплаты

Покупка квартиры в рассрочку – сложный процесс, предполагающий немало тонкостей для обеих сторон. Одним из главных считается невыполнение условия со стороны покупателя – несвоевременная оплата. Продавцы в подобных ситуациях подают на немедленное расторжение, из-за чего нередко проигрывают дело в суде. Причина кроется во втором пункте 459 статьи Гражданского кодекса, согласно которому продавец получает отказ, если суммарная сумма платежей превышает 50% от стоимости товара (недвижимости). В остальных случаях, опираясь на второй пункт 459 статьи ГК, продавец получит разрешение на расторжение подписанного соглашения по рассрочке.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Рассмотрев перечисленные ситуации, можно уверенно говорить, что единственный способ быстро решить возникший вопрос – искать общий язык со второй стороной сделки. Также стоит изначально понимать будущую ситуацию и заранее прописывать возможность досрочного разрыва соглашения с указанием конкретных обстоятельств.

Наглядный пример: человек продает квартиру для покупки понравившегося дома. Покупатель находится быстро за счет низкой цены по рынку, заключается договор купли-продажи, но спустя 24 часа дом оказался проданным, из-за чего продавец пытается расторгнуть соглашение. Добиться разрыва в суде не получится, а покупатель вправе потребовать передачу квартиры в собственность после оплаты. Если в договоре прописан пункт, что продавец без объяснения причин может подать на расторжение, то покупатель ничего не докажет в суде.

Полезные советы при покупке и продаже недвижимости

Причины расторжения договора купли-продажи исходят из-за ряда глупостей с обеих сторон, поэтому выделим методы, помогающие избежать этого:

• Воспользоваться услугами риэлтеров – опытные агенты выявят всевозможные недочеты, просмотрят документы и пропишут необходимые условия для договора купли-продажи;
• Отказаться от слепых сделок – не стоит подписывать соглашение с рисками о невыполнении на начальном этапе;
• Узнать информацию о недвижимости: наличие задолженностей, кредиты и соседи по лестничной клетке. Нельзя слепо покупать квартиру без оценки второстепенных аспектов;
• Не лениться прочитать договор купли-продажи, переспросив сложные пункты у юриста или агента по недвижимости.

Заключение

Процесс расторжения договора купли-продажи квартиры сложный, если стороны изначально допускают ошибки при реализации недвижимости или пытаются обмануть друг друга. Если изначально обговорить тонкости будущей сделки, то даже возможное желание расторгнуть соглашение станет обоюдным, нежели перейдет в суд.