Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

При покупке понравившегося объекта недвижимости, важно изначально договориться с продавцом на предмет будущих условий сделки, обговорив промежуточные сроки и итоговую стоимость жилья. Причем сделать это надо не устно, а в письменном виде. Поэтому целесообразно зафиксировать обговоренные условия в предварительном договоре купли-продажи, благодаря чему покупатель проявит заинтересовать и серьезность личных намерений.

Определение

Предварительный договор купли-продажи – это письменное соглашение, заблаговременно фиксирующее наличие договоренности о проведении и условий предстоящей сделки.

Важно учитывать, что при подписании соглашения вносится обязательное обеспечение: задаток, аванс или залог. В результате стороны понимают намерения друг друга и серьезность финансовых потерь при возможном аннулировании.

Также при подписании соглашения не требуется государственная регистрация. Однако рекомендуем дополнительно обратиться к нотариусу для удостоверения соглашения.

Обстоятельства, препятствующие проведению сделки

Предварительный договор купли-продажи с задатком подписывается в случае, если в текущий момент присутствуют обстоятельства, затрудняющие провести сделку:

• Отсутствие подготовленной документации к продаже недвижимости со стороны продавца: свидетельства о праве на наследство, отсутствие права собственности и прочие документы, требуемые для свершения сделки;
• Отсутствие денежных средств для покупки недвижимости;
• Бытовые причины: заблаговременная командировка или ожидание отпуска на работе;
• Отсутствие записи на конкретную дату в органах регистрации сделок;
• Изменения в условиях купли-продажи: одна из сторон решает поменять условия проведения сделки или отказаться от реализации объекта недвижимости.

В перечисленных ситуациях предварительный договор купли-продажи с задатком станет гарантом, что поможет избежать неприятных последствий в будущем и, как минимум, принесет материальную компенсацию.

Что указывать в предварительном договоре

Разрешено прописывать любые условия, необходимые каждой из сторон: распределение расходов по государственной регистрации, оплату коммунальных услуг или оставленное техническое состояние жилья. Однако присутствуют условия, которые непременно указываются в документе:

• Сведения о квартире: точный адрес, количество комнат, общую и жилую площади;
• Права и обязанности сторон сделки: покупателя и продавца;
• Обязательства сторон – оформляется в пункте о задатке или дополнительным соглашением;
• Стоимость квартиры;
• Сроки исполнения сделки купли-продажи;
• Сроки выселения и перерегистрации;
• Порядок разрешения споров.

Отметим, что предварительный договор купли-продажи признается незаключенным при отсутствии хотя бы одного из перечисленных пунктов или при неясности формулировки.

Дополнительно при составлении документа учитываем три аспекта:

1. Необходимость в проверке правоустанавливающих документов продавца;
2. Учитывать временной отрезок на совершение государственных процедур при подготовке к предстоящей сделке;
3. Предусмотреть форму и способы расчета за покупку недвижимости, заблаговременно избежав финансовых переплат.

Игнорирование перечисленных пунктов может серьезно повлиять на сроки реализации и необходимость в продлении оформленного договора.

Как изменить условия договора купли-продажи после подписания

Согласно 1 пункту 420 статьи ГК РБ, изменение условий предварительного договора возможно по взаимному согласию.

Рекомендуем изначально продумывать пункты соглашения, учитывая главный фактор – время. В противном случае, не успев выполнить одно из условий, последуют штрафные санкции.

Какая присутствует ответственность за невыполнение условий

Подписание соглашения о покупке недвижимости не предоставляет гарантий в проведении сделки. Поэтому можно легко расторгнуть договор купли-продажи квартиры, но ответственность для каждой стороны индивидуальна:

• Неисполнение договоренностей покупателем

Нежелание переплачивать, трудности в поиске денег или нахождение варианта подешевле часто вынуждают покупателя договариваться с продавцом об обоюдном расторжении соглашения. Заблаговременно подписав предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком, продавец вправе оставить внесенные денежные средства в полном объеме – ссылаемся на 2 пункт 352 статьи ГК РБ.

• Неосуществление условий продавцом

Куда хуже обстоят дела у собственника, который захочет расторгнуть подписанное соглашение с покупателем. В этом случае, если продавец, имея на руках предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком, захочет получить расторжение, то будет вынужден вернуть платеж в двойном размере.

• Обоюдное расторжение

Нередки ситуации, когда при одностороннем расторжении удается найти компромисс со второй стороной сделки, что помогает избежать финансовых потерь одновременно продавцу и покупателю.

Подписывая предварительный договор купли-продажи, не стоит слепо верить, что противоположная сторона легко согласится на расторжение соглашения. В результате единственным выходом станут непредвиденные финансовые потери.

Можно ли не подписывать договор купли-продажи с задатком

Да, можно! В такой ситуации каждая сторона не получает гарантий, что позволит в любой момент передумать, отказавшись от сделки. При наличии предварительного договора купли-продажи с задатком, потерпевшая сторона заполучит материальную компенсацию за потраченное время.

Целесообразность предварительного договора купли-продажи недвижимости

Повторимся, что данное соглашение нужно в качестве письменных гарантий для совершения предстоящей сделки по прописанным условиям. Рассмотрим, что происходит, если заблаговременно не подписывать предварительное соглашение:

• Квартира продается дальше – собственник продолжит искать новых клиентов, готовых предложить сумму побольше;
• Продавец нескончаемо собирает бумаги для сделки и повлиять на сроки нельзя;
• Покупатель отказывается оформлять сделку, первоначально заставив продавца попридержать квартиру. В итоге собственник теряет время;
• Внезапное изменение цены без конкретных причин.

Подобные ситуации могут легко возникнуть, если изначально проигнорировать подписание предварительного договора купли-продажи недвижимости с обязательным внесением задатка.